Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Přemýšlíte nad tím, kdy má kupující uhradit prodávajícímu kupní cenu? Jestli před převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí nebo až po převodu?

V tomto článku Vám vysvětlíme, co je úschova peněz a proč je při převodu nemovitosti vhodné ji využít.

Kdy uhradit kupní cenu

Prodávající a kupující se při převodu nemovitosti často nedokážou shodnout na tom, kdy kupující uhradí kupní cenu.

• Prodávající mnohdy trvá na tom, že návrh na převod (zápis) vlastnického práva do katastru nemovitostí podá u katastrálního úřadu až poté, co mu kupující uhradí kupní cenu. Obává se, že pokud by nemovitost nejprve převedl, kupující mu nakonec kupní cenu neuhradí a on zůstane bez nemovitosti i bez peněz.
• Kupující se naopak brání zaplacení kupní ceny do doby, dokud nebude v katastru nemovitostí evidovaný jako vlastník. Má strach, že pokud by prodávajícímu zaplatil kupní cenu dříve, prodávající nakonec se všemi penězi zmizí a nemovitost mu nepřevede. Obává se, že právě on zůstane bez nemovitosti i bez peněz.

Pro získání jistoty na obou stranách doporučujeme využít úschovu peněz – například advokátní nebo notářskou úschovu.

Při výběru schovatele Vám doporučujeme zaměřit se na způsob zabezpečení peněz a míru pojištění odpovědnosti, reference schovatele a cenu za úschovu.

Jak funguje úschova peněz

Úschova peněz funguje tak, že kupující po uzavření smlouvy o úschově uhradí kupní cenu na speciální účet úschovy, ke kterému má přístup jen schovatel – například advokát, notář apod. Prodávající ani kupující se k penězům nedostanou, dokud nebudou splněny podmínky dohodnuté ve smlouvě nebo pokud schovateli neudělí společný pokyn k jejich vyplacení.

Díky úschově má prodávající jistotu, že kupující kupní cenu skutečně uhradí.

Kupující si je naopak jistý, že prodávající na něj nemovitost převede a s penězi neuteče.

Kupní cena bude na účtu úschovy složená až do doby, dokud se kupující nestane vlastníkem nemovitosti, tzn. schovatel peníze z úschovy vyplatí prodávajícímu až poté, co bude kupující zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník. Pokud by náhodou došlo k tomu, že kupujícího nebude možné zapsat v katastru nemovitostí jako vlastníka nemovitosti, schovatel mu všechny složené peníze vrátí (pokud se s prodávajícím a advokátem nedohodne jinak). Převod nemovitostí je proto bezpečný pro obě smluvní strany.

Díky úschově má prodávající jistotu, že kupující kupní cenu skutečně uhradí. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí totiž typicky podá až poté, co ho schovatel informuje, že má všechny peníze na účtu úschovy. Kupující už pak s penězi nemůže nijak nakládat, k účtu má přístup jen schovatel. Kupní cena zůstane na účtu úschovy až do doby, dokud kupující nebude v katastru nemovitostí zapsaný jako vlastník nemovitosti. Po úspěšném převodu schovatel vyplatí složenou kupní cenu prodávajícímu.

Kupující si je naopak jistý, že prodávající na něj nemovitost převede a s penězi neuteče. Peníze z úschovy totiž prodávající obdrží až poté, co se kupující stane vlastníkem nemovitosti.

Jaké existují varianty úschovy

Služby úschovy Vám může poskytnout advokát, notář, banka nebo realitní kancelář.

Při výběru schovatele Vám doporučujeme zaměřit se na způsob zabezpečení peněz a míru pojištění odpovědnosti, reference schovatele a cenu za úschovu. Notářská a bankovní úschova bývá obvykle dražší než advokátní úschova.

Advokátní úschova podléhá přísné regulaci. Účet úschovy slouží výhradně ke složení peněz do úschovy a schovatel ho nesmí využívat k jinému účelu.

Co se týče zabezpečení konkrétně např. advokátní úschovy, účet úschovy je zvláštním účtem odděleným od majetku advokáta. Advokát se nestává vlastníkem složených peněz. V případě jeho úmrtí finance na účtu nespadají do dědického řízení. Nemůže na ně ani insolvenční správce nebo exekutor.

Advokátní úschova podléhá přísné regulaci. Účet úschovy slouží výhradně ke složení peněz do úschovy a schovatel ho nesmí využívat k jinému účelu. Složené peníze na účtu úschovy ani nesmí posílat nikam jinam, než je dohodnuto ve smlouvě o úschově. Může postupovat jen tak, že při úspěšném převodu nemovitostí vyplatí složenou částku prodávajícímu, v případě selhání převodu ji vyplatí kupujícímu.

Pro úplnost uvádíme, že úschovu peněz je možné využít i v jiných případech, kdy dochází k převodu peněz; například při převodu podílu ve společnosti, při převodu jiných věcí než nemovitostí, při vypořádání podílového spoluvlastnictví apod.

Pokud byste potřebovali poradit s převodem nemovitosti nebo s úchovou peněz, případně máte dotaz v jiné právní záležitosti, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám pomůžeme.