Máte v úmyslu darovat nemovitost? Nebo ji naopak někdo daruje Vám?
V tomto článku Vám odpovídáme na časté dotazy našich klientů.
Je vhodné zřídit věcné břemeno?
K darování často dochází mezi příbuznými. Nejčastěji rodiče nebo prarodiče darují pozemky svým dětem nebo vnoučatům. Můžete si jako dárci zajistit, že budete moct v domě bydlet i po tom, co nemovitost darujete? Nebo že vnuk bez Vašeho vědomí neprodá darované pozemky, které se v rodině dědily od nepaměti z generace na generaci? Ano, určitě to jde.
K bydlení ve svém domě si dárci obvykle sjednávají tzv. služebnost užívacího práva (jeden z druhů věcného břemene). Dárce, případně jiné jím určené osoby, může na základě této služebnosti nemovitost užívat, i když už není jejím vlastníkem.
Uvedeme si k tomu příklad. Dědeček se rozhodne darovat vnukovi svůj dům se zahradou. Zároveň ale chce i s manželkou v domě ale dále bydlet. Proto sjedná služebnost užívacího práva, na základě které mohou oba dům i zahradu bez omezení užívat. Nikdo je nemůže nutit se z domu odstěhovat.
Služebnost může být sjednána na dožití nebo třeba jen na 5 let, pro trvalé bydlení nebo jen pro občasnou rekreaci, pro celou nemovitost nebo jen pro některou část. Bude trvat i v případě, že by obdarovaný nemovitost prodal.
Mezi další často zřizované věcné břemeno patří právo zákazu zcizení nemovitosti. Podle tohoto věcného břemene obdarovaný nesmí nemovitost bez předchozího souhlasu dárce prodat. Opět zároveň musíte uvést, na jak dlouho dobu ho zřizujete.
Aby věcné břemeno plnilo svůj účel, musí být zapsané v katastru nemovitostí. Můžete si ho ujednat přímo v darovací smlouvě. Není nutné kvůli tomu uzavírat další samostatnou smlouvu. Zároveň ale upozorňujeme, že je zapotřebí přesně stanovit, jaké věcné břemeno chcete zapsat, v jakém rozsahu (více pozemků/jeden pozemek, celý pozemek/část pozemku), pro koho a na jak dlouho.
Bude mít darování vliv na dědické řízení?
Co se stane, když dárce těsně poté, co daruje nemovitost jedné ze svých pěti dcer, zemře? Darování se v tomto případě promítne i do dědického řízení.
Děti a případně i vnoučata dárce jsou tzv. nepominutelnými dědici, kteří mají v rámci dědění vždy právo na tzv. povinný díl z pozůstalosti. I kdyby zůstavitel (tzn. zemřelý) v rámci závěti odkázal všechen svůj zbývající majetek nějaké dobročinné organizaci, nepominutelní dědicové mají právo na tento svůj povinný díl.
Pokud by k takové situaci došlo v případě dárce s pěti dcerami, čtyři dcery, které od otce za života nic nedostaly, by měly právo na svůj povinný díl. Na povinný díl páté dcery by se započetla hodnota nemovitosti, kterou ji otec daroval za života.
Na povinný díl se ze zákona započte vše, co nepominutelný dědic od dárce bezplatně obdržel v posledních 3 letech před jeho smrtí. Dárce také může přikázat, že se započtení provede za delší dobu – například na posledních 20 let jeho života.
V případě ostatních dědiců se započtení provede jen v případě, že to dárce (zemřelý) ještě za života přikázal.
Jsou s darováním nemovitosti spojené nějaké daňové povinnosti?
I při darování nemovitosti musí obdarovaný obvykle zaplatit daň z příjmů. Příjem v tomto případě představuje hodnota darované nemovitosti. Obdarovaný tedy musí nechat vyhotovit odhad tržní ceny nemovitosti a její hodnotu spolu s ostatními příjmy zdanit.
Zákon ale stanovuje několik výjimek, kdy se daň z převodu neplatí. Jde hlavně o darování od rodiče, prarodiče, manžela, sourozence atd. Výjimka se vztahuje i pro darování mezi nesezdanými partnery, kteří spolu žili nejméně po dobu jednoho roku před darováním.
Upozorňujeme, že pokud se obdarovaný stane vlastníkem nemovitosti v hodnotě pěti milionů a více, je povinen toto oznámit finančnímu úřadu, i když bude osvobozen od daně.
Vlastník nemovitosti dále musí každý rok platit daň z nemovitosti.
Pokud byste potřebovali poradit s darováním nemovitosti, případně máte dotaz v jiné právní záležitosti, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám pomůžeme.
