Máte volné prostory, které byste rádi někomu za úplatu přenechali k otevření kadeřnictví, pekařství nebo pro zařízení nové kanceláře či ordinace? Pak si pozorně přečtěte tento článek, ve kterém se zaměříme právě na podmínky nájmu prostoru sloužícího podnikání.

Možná Vás napadne, že pro nájem prostoru k podnikání (nebytových prostor) můžete použít stejnou nájemní smlouvu, kterou používáte k nájmu bytu k bydlení. Tento postup Vám ale rozhodně nedoporučujeme. Nájem prostoru k podnikání totiž má svá zvláštní specifika, která si uvedeme níže.

Co je to nájem prostoru sloužícího podnikání?

Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání je zvláštním typem smlouvy, na jejímž základě přenecháte nájemci prostor nebo místo za účelem provozování jeho podnikání. 

V případě nájmu k bydlení musíte dodržovat poměrně přísná zákonná pravidla (např. nájemci nesmíte zakázat mít v bytě domácího mazlíčka nebo nesmíte zkrátit výpovědní dobu). Tato omezení ale v případě nájmu prostoru k podnikání neplatí. Můžete si dohodnout jiné podmínky.

Jakou činnost může nájemce v prostoru provozovat?

Pod pojmem „podnikání“ si můžete představit téměř jakoukoliv činnost. Od provozování živnosti až po výkon svobodných povolání – malíři, fotografové, lékaři, překladatelé a další.

O nájem prostoru k podnikání půjde i v případě, že si ve smlouvě výslovně neuvedete účel nájmu „provozování podnikatelské činnosti“. Postačí, pokud nájemce bude pronajatý prostor využívat převážně k podnikání.

Nájemce nesmí v prostoru provozovat jinou činnost nebo měnit způsob nebo podmínky jejího výkonu. Může vykonávat jen činnosti, které vyplývají z účelu nájmu nebo na kterých jste se dohodli. Případnou změnou zároveň nesmí zhoršit poměry v nemovitosti nebo nepřiměřeně poškozovat ostatní uživatele nemovitosti, včetně Vás jako pronajímatele. Jde například o situace, kdy nájemce prodlouží otevírací dobu své restaurace, při provozu je více hlučný nebo okolí jeho provozovny začne najednou nepříjemně zapáchat.

K provozování podnikání můžete pronajmout celý dům, byt, nebo třeba jen jednu místnost či část zahrady (například k umístění stánku se zmrzlinou).

Označení provozovny

Pokud má nájemce v úmyslu označit pronajatý prostor štíty, návěstími nebo podobnými znameními, potřebuje k tomu nejprve Váš souhlas.

Pozor, s označením můžete nesouhlasit jen v případě, že k tomu máte nějaký závažný důvod. Nestačí, že se Vám štít nájemce nelíbí nebo si nechcete vrtáním poškodit fasádu. Za závažné důvody soudy považují například situace, kdy má nájemce v úmyslu použít protiprávní označení (třeba hákový kříž) nebo v textu používá vulgarismy. S označením dále můžete nesouhlasit, pokud by označení podstatně narušilo estetický ráz nemovitosti a jejího okolí – například pokud by nájemce chtěl umístit svítící a blikající nápis na historický dům v památkové zóně.

V případě, že Vás nájemce požádá o souhlas písemně, musíte mu také písemně odpovědět. Pokud se totiž do 1 měsíce písemně nevyjádříte, ze zákona platí, že s označením souhlasíte.

Při skončení nájmu nájemce musí štíty a jiná označení odstranit a poškozenou část nemovitosti uvést do původního stavu.

Převod nájmu v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti

Může dojít k situaci, že se nájemce rozhodne převést svou podnikatelskou činnost, kterou provozuje ve Vašich prostorách, na jinou osobu. K tomu nejčastěji dochází tak, že nájemce převede celý svůj závod (podnik) na nového vlastníka. Jako příklad si uvedeme prodej pekařství – nájemce převede na kupujícího své zaměstnance, dodavatele, skladové zásoby, stroje, vybavení pekařství apod.

Pokud by nájemce chtěl zároveň převést i nájem (tzn. pokud by kupující chtěl provozovat své pekařství i nadále ve Vašich prostorách), musí k tomu mít Váš písemný souhlas. Nebude stačit, pokud nájemci osobně nebo po telefonu sdělíte, že s převodem nájmu souhlasíte.

Zvláštní podmínky pro skončení nájmu

Nájem na dobu určitou obvykle skončí uplynutím sjednané doby. Zároveň se ale vždy můžete dohodnout, že nájem ukončíte dřív.

Každá ze stran, nájemce i pronajímatel, má dále možnost nájem vypovědět. V zákoně najdete jednotlivé výpovědní důvody k výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou. Nejčastěji se zřejmě setkáte s těmito důvody:

• nájemce může nájem vypovědět, pokud přijde o oprávnění k podnikání, nebo pokud prostor přestane být vhodný pro výkon jeho podnikání a pronajímatel mu neposkytne náhradní prostor;
• pronajímatel může nájem vypovědět, pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti. Za hrubé porušení zákon označuje situaci, kdy je nájemce více než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.

Nájem na dobu neurčitou může nájemce i pronajímatel ze zákona vypovědět s 6měsíční výpovědní dobou. Pokud má strana k výpovědi vážný důvod, platí zkrácená 3měsíční výpovědní doba.

Je možné se bránit proti výpovědi?

Pokud s výpovědí nesouhlasíte, můžete do 1 měsíce od jejího doručení proti ní vznést písemné námitky. V případě, že vypovídající strana (strana, která podala výpověď) nevezme do 1 měsíce od doručení námitek výpověď zpět, pak můžete požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Žalobu musíte podat do 2 měsíců od marného uplynutí lhůty, ve které vypovídající strana mohla vzít výpověď zpět.

Náhrada za převzetí zákaznické základny

V případě, že jako pronajímatel vypovíte nájem, nájemce může požadovat náhradu za výhodu, kterou získáte Vy nebo nový nájemce převzetím jím vybudované zákaznické základny.  

Pro vysvětlení můžeme znovu použít příklad s pekařstvím. Nájemce v prostoru provozuje pekařství známé široko daleko. Pokud mu nájem vypovíte a následně prostor pronajmete jiné osobě opět k provozu pekařství, nový nájemce má vzhledem k dobrému jménu předchozího pekařství zajištěný příliv zákazníků. Nový nájemce tedy převezme zákazníky svého předchůdce – tzv. zákaznickou základnu a původní nájemce má právo na „odškodnění“.

Pokud ale nájem vypoví nájemce, nemůže po Vás žádat žádnou náhradu. A to i přes to, že v místě bude další pekařství a nový nájemce získá podnikatelskou výhodu.

Nájemce dále nemůže žádat náhradu v situaci, kdy jste nájem vypověděli z důvodu, že nájemce hrubě porušoval své povinnosti (např. byl v prodlení s placením nájemného nebo služeb).

Pokud byste potřebovali poradit se smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání, případně máte dotaz v jiné právní záležitosti, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám pomůžeme.